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Compensação de Débitos na Recuperação Judicial

January 12, 2017

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ENTREVISTA - Leis de Falência e Incorporação Imobiliária Conflitam

ENTREVISTA/MARCELO SACRAMONE

 

 

São Paulo, 05/05/2017 - A inauguração dos processos de recuperação judicial envolvendo grandes empresas de construção, como PDG Realty e Viver, coloca em teste o conjunto de leis que rege a compra e venda de imóveis e a concessão de financiamento imobiliário. As próximas decisões dos tribunais nos casos de empresas em crise têm potencial para revisar o arcabouço jurídico do setor e ainda mexer significativamente com a ordem da fila de credores no momento em que as empresas colocarem em prática seus planos de recuperação e liquidação das dívidas.

 

"Existem algumas questões que, até agora, ninguém sabe ao certo como vão acontecer", observa o juiz da 2ª Vara de Falências e Recuperações de São Paulo, Marcelo Barbosa Sacramone, referindo-se à falta de jurisprudência e aos conflitos entre a lei de falências e a lei de incorporação imobiliária. O magistrado decretou neste ano a falência da incorporadora Atlântica após a empresa parar suas obras, sem sucesso na tentativa de recuperação judicial. 

 

Na ocasião, Sacramone firmou o entendimento de que os compradores de imóveis devem assumir a tomada de decisão sobre os rumos do empreendimento imobiliário em casos de dificuldade financeira das incorporadoras, deixando em segundo plano, inclusive, a vontade da própria empresa e do banco que financiou a obra. "A prioridade é absoluta. O adquirente é o único que pode decidir", afirma. 

 

Uma particularidade do setor de construção é que, quando uma empresa vai mal, ela arrasta consigo os consumidores que compraram imóveis na planta. Um exemplo é a PDG, cujo processo de recuperação abrange dívidas de R$ 6,2 bilhões, dos quais R$ 1,0 bilhão se referem a passivos com clientes devido a obras inacabadas e distratos.

 

A posição de Sacramone se refere aos casos em que o empreendimento imobiliário conta com o patrimônio de afetação instituído. Esse instrumento garante que ativos e passivos do condomínio sejam separados do restante do balanço da empresa desenvolvedora do projeto. O objetivo da lei é evitar uma contaminação generalizada caso a empresa ou a obra passem por insolvência, como o visto na década de 1990 no caso da Encol.

 

Sacramone avalia ainda que os empreendimentos com patrimônio apartado sequer poderiam ser incluídos nos processos de recuperação judicial - como foi admitido pelo juiz do caso Viver e está sob análise no processo da PDG. "Não há como submeter (o patrimônio) a uma assembleia geral de credores", analisa.

 

Veja os principais trechos da entrevista concedida com exclusividade ao Broadcast, durante o 3º Seminário Reestruturação de Empresas: 

 

Broadcast - Qual o principal conflito jurídico nos casos de recuperação envolvendo empresas do setor de incorporação imobiliária?

Marcelo Barbosa Sacramone - A lei de incorporação imobiliária (4.591/64) é anterior à lei de falências (11.101/05) e não prevê, expressamente, a possibilidade de recuperação judicial na hipótese da existência do patrimônio de afetação (10.931/04). Por conta da ausência dessa previsão, criou-se uma enorme controvérsia jurídica, que é: pode uma empresa com o patrimônio de afetação instituído submeter esse mesmo patrimônio à recuperação judicial?  

 

Broadcast - Qual é a sua visão?

Sacramone - Em casos de paralisação da obra, alguns artigos da lei de incorporação garantem que os adquirentes dos imóveis poderão decidir, por maioria, se vão continuar o empreendimento paralisado e destituir o incorporador. Além disso, poderão decidir se vão liquidar aquele patrimônio. Essas duas opções foram atribuídas apenas aos adquirentes, e não a todos os credores, como os bancos, por exemplo. Então, se o adquirente continuar o empreendimento, ele é obrigado a pagar os bancos e os demais credores, pois ele se sub-roga na posição do incorporador. Caso o adquirente decida liquidar, ele terá de pagar todos os demais credores e, caso sobre algum dinheiro, ele poderá "se pagar". 

 

Broadcast - Isso não seria permitido dentro do processo de recuperação judicial?

Sacramone - A lei de incorporação e a lei de falência acabam conflitando. Nos casos de recuperação, a lei de falência estabelece que todos os credores votam (a proposta de renegociação de dívidas do incorporador e o futuro do empreendimento). Já a lei de incorporação diz que apenas os adquirentes votam. O entendimento é que no segundo caso o banco não precisa votar, já que irá receber do adquirente tanto no caso de a obra continuar quanto no caso de liquidação. Ou seja, vai sempre receber.

 

Broadcast - Sob esse entendimento, como ficaria o caso de empresas como PDG e Viver, que entraram em recuperação incluindo seus empreendimentos com o patrimônio de afetação instituído?

Sacramone - Ainda precisamos ver como a jurisprudência vai ficar. Falando hipoteticamente, me parece que o patrimônio de afetação não poderia ser submetido à recuperação, pois ele é o conjunto de ativos e passivos separados. Então, o incorporador não tem a total autonomia para geri-los. Essa foi a minha decisão no caso da Atlântica. 

 

Broadcast - E quais seriam as consequências dessa restrição para o andamento dos processos de recuperação das incorporadoras?

Sacramone - A consequência é que, se o incorporador quiser renegociar o passivo, trocando dívidas antigas por dívidas novas, terá que possuir a concordância expressa de cada um dos credores, como os bancos e os compradores de imóveis. Foi dado ao adquirente o direito de não se submeter a uma decisão da maioria total, mas, sim, decidir o que quer fazer.

 

Broadcast - Então, ativos apartados não poderiam constar no plano de recuperação em nenhum hipótese?

Sacramone - Eu acho que não. A lei só deu um direito aos adquirentes. Ou liquida ou continua o projeto, com pagamento dos credores restantes. Não existe terceira opção. Não há como se submeter a uma assembleia geral de credores. A lei retirou essa autonomia do incorporador. Portanto, não cabe recuperação judicial com patrimônio de afetação. O que caberia seria uma renegociação privada de cada um dos créditos. 

 

Broadcast - Portanto, o comprador de imóveis teria preferência na tomada de decisão em relação aos demais credores?

Sacramone - Sim, prioridade absoluta. Ele é o único que pode decidir. E vai decidir sozinho, em assembleia, o que fazer com aquele patrimônio. 

 

Broadcast - É um entendimento consolidado nos tribunais?

Sacramone - Não. Esse é o meu entendimento. Há uma decisão já nesse sentido, no caso da incorporadora Atlântica. E há uma decisão contrária, no caso da incorporadora Viver. Ali, o doutor (juiz) Paulo Furtado aceitou (incluir o patrimônio de afetação no processo), em razão da função social dessa empresa no mercado e da crise econômica. Mas cada um dos credores de cada uma das Sociedades de Propósito Específico (SPEs) com o patrimônio apartado deverão votar em separado (do restante dos credores de demais projetos e da holding). Na PDG, isso ainda não foi decidido. 

 

Broadcast - O que está em jogo na formação desse arcabouço jurídico em tempos de crise?

Sacramone - É uma questão jurídica extremamente interessante. Ela vai repercutir decididamente se o patrimônio de afetação vai continuar existindo ou não. Se autorizar a inclusão na recuperação, significa dizer que esse patrimônio de afetação não existe mais. 

 

Broadcast - Outra questão importante para o mercado imobiliário é a ocorrência dos distratos e a falta de regras claras nesses casos, com uma enxurrada de disputas nas cortes. É preciso regulamentar os cancelamentos de vendas de imóveis?

Sacramone - Francamente, acho que não é preciso criar uma regulamentação. Bastaria que a jurisprudência se sedimentasse, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se posicionasse rapidamente com relação ao padrão dos distratos através de instrumentos que já temos, como súmulas. Isso ajudaria a vincular ou dar uma boa indicação para outros juízes harmonizarem as suas decisões. Não é preciso criar um instrumento jurídico diferente. 

 

Broadcast - Em tese, os contratos de compra e venda são irrevogáveis e irretratáveis. Mas, na prática, as rescisões continuam ocorrendo aos montes. Há conflito entre a lei e o dia-a-dia?

Sacramone - Me parece que o adquirente tem que poder se liberar daquela dívida e, eventualmente, pagar uma taxa para sair do negócio. Então, uma multa ou algo do gênero é algo que a jurisprudência poderia criar para não punir o incorporador, mas também não deixar eternamente vinculado o adquirente que quer sair daquilo. A impossibilidade total do distrato poderia gerar abuso no direito de uma das partes, que é economicamente muito mais poderosa. A grande questão aqui é chegar em um meio termo sobre a medida em que vai ser ressarcido. 

 

Broadcast - Enquanto as regras para os distratos não são definidas, há riscos sistêmicos?

Sacramone - Não. Depois das decisões das grandes incorporadoras, o sistema econômico vai rapidamente se acomodar. Seja através de um risco maior e, portanto, cobrar mais pelo financiamento, seja através da consolidação de novas estruturas geradas diante da crise econômica. Eventualmente, o adquirente e o banco vão controlar um pouco mais o patrimônio de afetação. (Circe Bonatelli - circe.bonatelli@estadao.com) 

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